오피스텔 취득세 감면 - opiseutel chwideugse gammyeon

​

안녕하세요. 주하은입니다.

오늘은 오피스텔 취득세에 대해 알아보려 하는데요.

취득세에 대해서는 저번 포스팅 때 설명해 드렸으니 간단하게만 집고 넘어갈께요.

​

취득세란 일정한 자산의 취득에 대하여 부과되는 조세입니다.

취득세는 보통세이구요.

특별시세 · 광역시세 · 도세이며, 취득행위 자체에 담세력을 인정하는 행위세 · 유통세로서 지방세 제도의 근간을 이루고 있으며, 세수에서도 큰 비중을 차지하고 있습니다.

​

​

​

​

​

​

​

​

​

​

​

​

​

​

​

​

​

​

​

​

저번 포스팅 때 말씀드렸지만 주택법에 해당하는 건물들 (ex : 아파트)의 경우 취득세는 가격이나 면적에 따라서 취득세가 달라지는데요.

건축법에 해당하는 건물들 (ex : 오피스텔, 상가)은 4.6%로 취득세가 고정되어 있습니다.

주거용이나 업무용이나 오피스텔의 취득세는 4% + 지방교육세 0.4% + 농어촌특별세 0.2% = 4.6% 인데요.

​

주거용 오피스텔의 경우 취득세를 감면받을 수 있다는 것 알고 계셨나요?

주거용 오피스텔과 업무용 오피스텔을 구분하는 규정은 여러가지가 있는데요.

주민등록상 전 · 출입 기록이 있는 경우, 미성년 자녀와 함께 거주하는 경우, 전기, 전화료, 공과금 영수증, 구독하는 신문, 잡지 등 다양한 요소로 구분을 지으며 오피스텔 소유자의 은행계좌나 의료보험 기록을 점검하여 실제거주 여부를 판정합니다.

​

​

​

​

​

​

​

​

​

​

​

​

​

​

​

​

​

​

​

​

오피스텔의 취득세를 감면받는 방법은 주택임대사업자로 등록을 하는 건데요.

일반임대사업자의 장점은 부가세를 환불받는 점이고, 주택임대사업자의 장점은 취득세르르 감면받는 점과 소득세에서 분리과세가 가능한 점, 전입신고가 가능한 점 입니다.

​

일반임대사업자의 경우 계약 후 20일 이내에 등록을 해야하며 10년의 임대의무기간이 있습니다.

좀 길죠?

토지를 제외한 건물분의 10%의 부가세를 환급받을 수 있습니다.

종합부동산세는 비과세이구요.

재산세의 경우 토지와 건물분을 분리하여 과세합니다. (시가표준액 70%)

토지의 경우 0.2%~0.4%가 과세되며 건물의 경우 0.25%가 과세됩니다.

소득세의 경우 매년 05월 31일 기준 소득합산 신고를 하여야 하며 일반세율로 적용됩니다.

​

주택임대사업자의 경우 계약 시점이 아닌 준공시점, 즉 등기치고 60일 이내에 하여야 하는데요.

준공 이전에 등록하셔도 무관합니다.

​

일반입대사업자는 고정된 취득세 4.6%를 납부하는 대신 부가세를 환급받지만요.

주택임대사업자는 부가세를 환급받지 못하는 대신 취득세 부분에서 감면 혜택을 받습니다.

​

소유한 오피스텔이 60㎡이하이고 취득세가 200만원 이상인 경우에는 취득세를 85% 감면받구요.

소유한 오피스텔이 60㎡이하이고 취득세가 200만원 이하인 경우에는 취득세를 면제받습니다.

소유한 오피스텔이 60㎡이상이고 총 소유한 오피스텔이 1~19호실일 경우 취득세 감면은 못 받구요.

소유한 오피스텔이 60㎡이상이고 총 소유한 오피스텔이 20호실 이상일 경우 취득세를 50% 감면받습니다.

​

주택임대사업자를 낼 경우 오피스텔의 임대의무기간은 단기 4년, 장기 준공공임대의 경우 8년입니다.

재산세는 시가표준액의 60%로 적용이 되며 단기 4년이며 60㎡이하일 경우 50% 감면, 60㎡이상 85㎡이하일 경우 25% 감면입니다.

재산세의 준공공임대 8년이며 40㎡이하일 경우 재산세는 면제되구요.

40㎡이상 60㎡이하일 경우 75% 감면, 60㎡이상 85㎡이하일 경우 50% 감면 혜택이 있습니다.

주택임대사업자의 종합부동산세는 매입기준의 시가 6억원 이하일 경우 (비수도권) 합산이 배제됩니다.

소득세의 경우 임대소득이 연 2천만원 이하일 경우 분리과세(단일 14%)와 종합과세(6~42%) 중 선택하여 신고가 가능합니다.

물론 주택임대사업자를 낸 오피스텔은 주거용 오피스텔로 간주되므로 전입신고도 가능합니다.

​

​

​

​

​

​

​

​

​

​

​

​

​

​

​

​

​

​

​

​

그렇다면 주택임대사업자는 무엇이고 일반임대사업자는 무엇일까요?

임대사업자는 크게 2가지로 분류되는데요.

일반임대사업자와 주택임대사업자입니다.

일반입대사업자는 주택(주거용)이 아닌 부동산을 임대사는 사업자로 상가, 업무용 오피스텔, 주상복합 등이 해당되며 종합부동산세 산정에 포함됩니다.

주택임대사업자는 주거용 부동산을 임대목적으로 제공하는 것으로 건설임대사업자와 매입임대사업자로 분류되어 종합부동산세를 면제받고 양도소득세에서 감면 혜택을 적용 받는 등 여러가지 세제 혜택을 받을 수 있습니다.

​

​

​

​

​

​

​

​

​

​

​

​

​

​

​

​

​

​

​

​

지방세 특례제한법 제31조로 주택임대사업자의 세제혜택은 2018년 12월 31일에서 3년 연장되어 2021년 12월 31일까지만 적용이 되는데요.

일반임대사업자이든 주택임대사업자이든 임대사업자 등록을 해야하는데요.

임대사업자 등록을 하는 방법을 알아볼께요.

​

일반임대사업자는 일반과세자에 해당되며 등록요건은 제한이 없습니다.

계약 후 20일 이내에 관할세무소에 방문하여 사업자 등록을 하면 되구요.

의무유지기간이 10년으로 정해져 있고 이를 위반할 시에는 부가세 환급받은 금액을 전액 반환해야합니다.

물론 업무용 오피스텔로 간주되기 때문에 1가구 2주택에 해당되지 않구요.

일반임대사업자를 낸 경우 준조세의 부담이 증가하는데요.

건강보험료, 소득세, 국민연금 등에 영향이 미칩니다

또한 월세에 대한 부가세에 대해 의무적으로 신고를 해야합니다.

​

주택임대사업자는 간이과세자에 해당되며 등록요건은 주택 및 주거용 오피스텔(공시지가 서울 · 수도권 6억이하, 지방 3억이하) 이어야 합니다.

준공이 나는 시점에 등기치면서 30일 이내에 등록을 해야하며 거주지 관할 시 · 군 · 구청의 주택과에서 등록신청서 작성 및 신청을 하시면 됩니다.

주택임대사업자로 등록할 경우 분양계약서와 신분증을 지참하셔야합니다.

오피스텔을 임대를 놓는 경우 임대 후 20일 이내에 관할 세무서에 임대 신청을 해야하구요.

오피스텔이 소재한 지역의 시 · 군 · 구청에 임대조건에 대하여 신고하여야 합니다.

​

일반임대사업자를 내느냐, 주택임대사업자를 내느냐는 각각의 장단점이 있기 때문에 계약자께서 신중히 생각하여 선택하시면 되구요.

계약 후 20일 이내에 일반임대사업자를 등록하고 부가세를 환급받은 뒤 취득 이후 주택임대사업자로 변경등록하여 취득세 감면을 받는 것은 불가능합니다.

만약 일반임대사업자로 부가세를 환급받은 뒤 주택임대사업자로 변경등록할 경우 받았던 부가세는 100% 반납하여야 합니다.

​

​

​

​

​

​

​

​

​

​

​

​

​

​

​

​

​

​

​

​

​