오피스 등급 기준 - opiseu deung-geub gijun

오피스빌딩 등급분류 필요성

오피스 빌딩의 등급 구분은 임대인과 임차인 간 임대료 산정의 기준이 될 뿐 아니라 임차인에게는 좋은 오피스빌딩에 입주함에 따른 기업이미지 관리와 임직원들의 생산성 향상을 위한 사무공간으로 자부심을 갖도록 합니다. 임대인 입장에서는 우수 건물로의 평가로 입주사들에게 등급에 맞는 서비스를 제공할 수 있는 기반이 됩니다. 또한 오피스 빌딩의 등급은 임대인과 임차인들이 적정 임대료 산정을 위하여 소요되는 조사 비용과 시간의 절감 역할을 하게 되며 투자자로 하여금 투자 판단의 근거를 위한 기초 자료로 활용됩니다.

​

빌딩 등급기준 요소

오피스 임대시장에서는 실무적으로 오피스 빌딩 등급기준을 정할 때 오피스 빌딩의 평가요소와 평가표를 작성하여 좀 더 객관적인 등급기준을 마련하고 있습니다. 이들 평가 기준은 BOMA(Building Owners and Managers Association International) 기준을 참고하고 있으며 이를 바탕으로 평가기준을 다섯 가지로 구분하여 평가하고 있으나 여기서는 상위 3등급으로 구분하여 설명합니다.

​

빌딩 등급 기준 요소의 첫 번째는 빌딩자체 기준입니다. 빌딩의 연면적 규모와 층수를 기준으로 합니다.건물의 연면적을 기준으로 3만평 이상 그리고 층수는 35층 이상의 건물을 A급으로 분류하고 2만5천평에서 3만평 미만의 건물로 25층에서 35층 사이의 건물을 B급으로 분류하고 1.5만 이상 2.5만 평 이하의 건물규모와 15층에서 25층 사이의 층수를 가진 건물을 C급으로 분류합니다.

​

둘째로 지역을 기준으로 할 수 있습니다. 오피스 빌딩의 위치와 지하철, 버스 등 대중교통 편의성입니다. 이는 권역별, 도로별 위치에 따라 달라지게 되는데 도심지역의 경우 시청, 광화문과 광교 지역의 중심건물이 될 수 있으나 최근 도심 재개발로 인하여 지속적으로 변화가 이루어지고 있습니다. 강남권의 경우는 강남역과 삼성역 인근 교통 중심지역과 강남대로와 테헤란로 지역 그리고 언주로 일부가 지역권역의 핵심이라고 할 수 있습니다. 이러한 핵심지역에 따라 A급과 B급으로 구분하고 이외 지역을 C급으로 분류할 수 있습니다. 교통의 핵심은 지하철이며 오피스 빌딩이 지하철과 직접 연계되어 있으면 A급으로 하고 도보 기준으로 5분 이내이면 B급, 그 이상이면 C급으로 분류합니다. 그 외로 2개 이상의 지하철 노선 접근과 소요 거리 등은 상호 연계하여 분류합니다.

​

세 번째로빌딩 주변으로 기준을 분류합니다. 오피스 빌딩 입주사의 명성과 브랜드가 기준요소가 되며 건물 자체 명성 또한 오피스 빌딩 등급의 기준이 됩니다. 입주사가 글로벌 기업 또는 대기업 계열사이거나 유명 브랜드 업체인 경우 A급으로 분류하고 글로벌, 대기업 협력사이면서 나름대로 브랜드를 유지하고 있으면 B급으로 분류합니다.

​

이상의 분류기준을 종합하여 건물의 등급 기준을 위한 표준요소로 작성하여 종합 평가를 하게 되는데 객관성 유지를 위하여 각 항목별 등급 표와 상호 연관 관계도 함께 살펴보아야 합니다. 이를 종합적으로 분석하여 A급만으로 분류되면 프라임급으로 구분하고 A급과 B급이 혼재되면 A등급으로 분류하게 되며 B급과 C급이 혼재되면 오피스 등급을 B급으로 분류하게 됩니다.

​

프라임급은 오피스 빌딩 등급 분류의 최상위급으로 전체 건물의 1~2% 이내이며 건물의 연면적이 3만평 이상이고 건물의 층수는 35층 이상이어야 합니다. 입주사 또는 고객 접근성을 위하여 지하철과 연접이 되어야 하고 버스 등 대중교통이 복수로 근접하여야 하며 도로 접근이 2개 이상의 접도이어야 합니다. 또한 지역의 랜드마크로서의 인지도가 필수적이며 건축 연도가 5년 이내이어야 합니다. 임대료는 최상급 등급 기준으로 지역시장 최고 수준의 임대료와 관리비로 책정되나 최근 신축된 오피스 빌딩은 호텔급 서비스 제공으로 한단계 높은 수준의 서비스와 임대료를 책정하고 있습니다.

​

A등급 오피스 빌딩의 경우눈 연면적이 2.5만평 이상이고 25층 이상의 층수를 갖추고 있으며 지하철 연결은 5분 이내이고 버스 등 대중교통의 접근이 우수하여야 합니다. 또한 지역 시장의 중심권으로 어느 정도의 랜드마크 수준이어야 합니다. 건축 연도는 10년 이내로 함 전체 건물의 10% 이내 비율입니다.

​

B등급의 경우는 연면적은 1.5만평 이상, 층수는 15층 이상 오피스 빌딩으로 지하철과 대중교통의 서비스가 연결되나 다소 불편한 수준이며 지역내 명성도 또한 높지 않은 수준입니다. 오피스 임대료 또한 지역시장 평균 이하로 책정되며 전체 시장 중 상위 30% 정도입니다.

​

여기서 참고해야 할 것은 건축 연도입니다. 건축물의 건축연도는 아파트는 물론 오피스 빌딩도 오래된 것보다 신축건물이 좋은 건물이나 최근 건축 기술의 발달로 건축 연도가 오래된 건물을 리모델링하면서 신축 건물 못지않은 설비 시설을 제공하고 있습니다. 따라서 건축 연도는 리모델링 여부와 설비의 개보수 상태 등을 판단하여 등급 기준에 반영하여야 합니다.

​

우리나라빌딩 등급분류 현황

우리나라의 건물 등급도 선진국의 건물 관리 기법을 도입하였기 때문에 글로벌 구분 기준과 차이는 크지 않으며 건물 만족도와 이에 따른 임차료 지불의사에 직접적인 영향을 미치는 요소도 유사합니다. 임차인의 관점에서 건물 등급의 평가 기준 요소는 오피스 빌딩의 위치와 규모가 가장 중요하여 고객의 접근성인 대중교통수단, 주차 공간 그리고 빌딩의 대외 이미지와 명성, 보안 순입니다. 인터넷 접속 인프라인 광통신 접속 시설 등이 부차적인 주요요인으로 분류되기도 하였으나 최근에는 일반화되어 중요도가 떨어집니다.

​

[출처.오피스빌딩 임대관리 Insight. ㈜보성인쇄기획. 장상규.김민철 지음]

부동산 임대 및 관리업체나 투자사, 리서치 회사 등에서는 오피스 빌딩에 대해 등급을 산정하여 관리합니다.

일반적으로 프라임급, A급, B급, C급, 이렇게 4등급으로 구분하는데요.

※ 권역은 서울기준, CBD(종로, 중구), GBD(강남, 서초, 잠실), YBD(여의도, 마포), 기타로 나뉨

그럼, 프라임급 오피스를 결정하는 기준은 무엇일까요?

오피스 등급을 산정하는 기준은 업체마다 조금씩 차이가 있습니다.

먼저 한국감정원은 건축연면적 기준, 서울은 33,000㎡(약 10,000평) 이상, 분당, 부산, 송도 지역은 16,500㎡(약 5,000평) 이상 오피스 빌딩을 프라임급으로 분류하고 있습니다.

세빌스 코리아는 연면적, 위치, 접근성, 가시성, 인지도, 임차인, 준공연도, 빌딩시설, 관리상태 등을 종합적으로 고려하여 등급을 산정하는데, 서울 CBD, GBD, YBD 권역 내 30,000㎡(약 9,000평) 이상 빌딩 중 상대적으로 우수한 빌딩을 프라임급으로 분류하고 있습니다.

한화63시티는 시장성(환산임대료), 기능성(연면적, 층수, 건축년수), 입지성(지하철역과의 거리) 등에 대해 점수를 부여하고, 총점에 따라 등급을 산정하고 있습니다.

프라임급 오피스가 무엇인지 궁금하셨던 분들에게 조금이라도 도움이 되었으면 좋겠네요.

이상, 프라임급 오피스에 대한 포스팅을 마칩니다.