지 주택 성공 사례 - ji jutaeg seong-gong salye

끝없이 올라가는 집값과 땅값 상승에 서민들의 내 집 마련의 꿈은 멀어져만 가고 ‘벼락거지’라는 신조어까지 등장했다. 서민들의 한숨이 깊어지는 틈을 타 ‘반값아파트’라고 허위·과장 광고하는 지역주택조합에 눈을 돌렸다가 피해를 당한 사례가 급증하고 있다. 최근 이슈가 되고 있는 서울 지주택 현장의 피해사례를 알아보고 법무법인 차원의 오인철 변호사를 통해 현명한 대처방안에 대해 알아봤다.

작년 하반기에만 전국의 아파트 상승률은 약 6.8% 이상 상승했다. 서울은 약 4.4% 올랐고, 경기도는 약 10.4% 상승했다. 집값이 갈수록 고공행진 하는 데다 청약 당첨 또한 어려워지자 지역주택사업에 관심이 늘고 있다.

지주택이 진행하는 아파트는 시세 대비 저렴한 가격, 심지어 ‘반값아파트’를 분양한다고 광고를 하니 내 집 마련의 꿈을 이루지 못한 사람들에게는 굉장한 유혹으로 다가올 수밖에 없다. 지난 2020년에 7월 24일 지주택 사업의 안전장치를 규정한 주택법 개정안이 통과됐지만 여전히 해소되지 않은 허점들이 많고, 허위의심 광고 피해사례가 늘고 있어 대책마련이 시급하다. 최근 이슈가 되고 있는 서울지역 지주택 사업을 둘러싼 피해 사례를 통해 이를 피해갈 수 있는 대응책을 살펴보자.

지주택 허위·과장 광고 주의보…싸다고 덜컥 가입했다가 지옥의 늪에 빠져

먼저 지주택의 허위·과장 광고에 현혹되어 피해를 본 서울 논현동에 사는 A씨 사례다. 가장 대표적이고 흔하게 발생하는 피해사례 중의 하나이기도 하다.

"빨리 가입해야 로열층·동·호수를 선택할 수 있고 추가분담금이 없다”, “분양가는 20% 저렴하고 대형 건설사 S사나 H사 등 1군 건설사가 시공을 맡는다.” 등은 지주택 아파트의 대표적인 허위광고 문구다.

조합원을 모집하는 홍보관에서는 위험요소에 관한 사전 정보는 제공하지 않은 채 단순히 저렴한 가격으로 아파트를 소유할 수 있다거나, 큰 시세차익을 볼 수 있다는 식으로 광고하며 현혹하곤 한다.

실제 서울 논현동에 사는 A씨 또한 지주택의 광고를 그대로 신뢰했다가 피해를 겪었다. A씨는 2020년 2월 서울숲역 근처에 있는 한 지주택 홍보관에서 조합원 가입계약을 체결했다. 계약당시 A씨와 상담을 진행했던 직원은 아래와 같이 설명했다.

[가입 당시 안내받은 상황]

1. 토지확보율 80% 이상. 신고필증제도가 생겨서 안전하고 이미 법적인 요건을 다 갖췄기 때문에 사업진행이 빠르다. 2년 뒤에(2022년) 바로 착공해서 2025년에 입주한다.

2. 추가분담금은 없다. 몇 달 뒤엔 금액을 올려서 분양할 예정이니 서둘러 계약해야 싸고 추가분담금도 없다며 계약을 종용했다.

3. 계약을 빨리 할수록 로얄층/동/호수를 지정할 수 있다.(다만, 동/호수별 금액이 다르다)

4. 서울숲OOO를 성공시켰고 이번이3번째 지주택 사업이니 믿고 계약해도 되는 회사다.

[조합 탈퇴 사유]

이미 법적인 요건이 갖춰진 상황이니 사업이 빠르게 진행돼 2025년에는 입주할 수 있으며 추가분담금이 발생하지 않고 동/호수를 지정해서 계약할 수 있다는 상담 직원의 설명을 그대로 믿고 조합원 계약을 체결한 A씨. 게다가 서울숲OOO을 성공시킨 회사라는 점에 신뢰를 갖고 총 5600만원을 입금했다. 그런데…실상은

1. 토지확보율 80%는 소유권 확보가 아닌 토지 사용권원 동의서로 50%대였고 당초 2020년 9월경 지구단위계획수립(안) 접수가 예정돼 있었으나 2년이 지난 현재까지 관할 지자체에 접수조차 못하고 있다. 기본 요건 중 하나인 토지의 사용권원을 66.6% 확보하지 못했기 때문이다.

 오인철 변호사 “보통 조합에서는 토지확보율이라는 애매한 단어를 씁니다. 일반인으로서는 '토지 확보'란 토지의 소유권을 취득했다는 것으로 이해할 수밖에 없습니다. 하지만 실상은 소유권이 확보된 토지는 극히 일부에 불과하고 토지사용권원 동의서를 받은 것을 가지고 ‘토지 확보’라고 설명하는 경우가 대부분입니다. 이마저도 그 비율이 50% 도 안되는 등 설명한 비율에 현저히 미달하는 경우가 많습니다.”

2. 가입 계약시에 사업계획승인이 이뤄지지 않은 이상 임의로 동/호수를 지정하여도 법적으로 해당 동/호수를 확정적으로 공급할 수 없음.

 오인철 변호사  “토지매입이 어려워지면 기존 사업구역에서 일부 지역을 제외하여 구역조정을 하는 경우도 있습니다. 이런 경우 분양한 800세대에서 600세대로 줄여 사업을 진행할 수밖에 없는데 계약 당시 동/호수 지정대로 아파트를 소유할 수 있다고 믿고, 심지어 로얄층/동/호수의 경우 더 비싸게 구입한 조합원들이 그 피해를 고스란히 안게 될 가능성이 매우 높습니다. 아마 이런 부분들을 미리 알았더라면 계약하지 않았겠죠.”

3. 추가분담금이 없다고 안내했으나 사업이 지연되고 있어 추가분담금이 발생할 가능성이 매우 높다. 만약 법령상 총회의 의결 등을 통해 추가분담금이 부여될 경우 의뢰인은 이를 거절할 수 없다.

 오인철 변호사 “지역주택조합 사업은 토지를 확보하지 않은 상태에서 진행하는 사업이기 때문에 사업 특성상 추가분담금이 생길 가능성이 100%에 가까울 정도로 굉장히 높습니다. 그럼에도 추가분담금이 전혀 없다고 설명하는 것은 법률상 기망행위에 해당한다고까지 볼 수 있습니다.”

4. 대형건설사(S사)가 아파트를 지을 거라고 했으나 실상은 도급 계약도 하지 않았다. 또한 가입 당시 성공한 예로 들었던 서울숲OOO 사업에 허위서류 작성과 비리 등의 사건이 터졌다.

 오인철 변호사 “결론적으로, 주택법 상 지역주택조합 사업은 사업계획승인을 받기 전의 사업계획은 확정계획이 아닌 예정계획에 불과합니다. 따라서 동/호수, 조합원 추가분담금, 건설사 등은 조합원 모집하는 단계에서 절대로 확정적일 수 없는 부분이죠. 그런데 모든 것이 확정적인 것처럼 기망하여 가입계약을 하도록 하는 경우가 많습니다.”

또한 더 큰 문제는 지주택 탈퇴를 하거나, 설사 탈퇴가 가능하다 하여도 투자금을 전액 회수하기는 거의 불가능한 계약구조로 돼 있어 모든 실질적 피해를 조합원이 고스란히 지게 된다는 것이다.

A씨 역시 뒤늦게 허위·과장광고에 현혹된 사실을 깨달고 조합원 가입계약 해제를 요구하며 투자금 회수를 요청하자 업무대행사 관계자는 “업무대행비(2900만원)를 뺀 나머지 금액만 환불해주겠다”고 했다.

이를 A씨가 거부하자 업대사 관계자는 “소송을 해도 협의를 권유한다”며 일부 조정한 금액과 6개월 뒤 환불을 제시했고, A씨는 관련 내용을 담은 합의서를 먼저 보내달라고 요청했다.

그런데 업대사측은 합의서가 아닌 ‘해약요청서’를 문자로 보내왔다. 이를 항의하자 업대사 관계자는 “제목만 다르지 서류의 내용은 똑같기 때문에 보낸 것이라며 문제될 것이 없다”라는 답변을 내놓았다. 과연 그럴까?

 오인철 변호사 는 “해약요청서는 환불기한을 명시하더라도 일방적인 요청에 불과하기 때문에 법적으로 보호받을 수 없으므로 주의가 필요하다“고 당부했다.

이처럼 법률적인 전문지식이 없는 경우, 서민들은 지주택 탈퇴나 투자금 회수는커녕 끝없는 지옥의 늪에 빠지게 된다. A씨는 “지주택은 원수에게 권한다는 말을 이제서야 이해하게 됐다”고 하소연을 했다.

이어 A씨는 “조합원을 모집 당시 서울숲OOO 홍보관을 사용하면서 같은 회사의 성공사례라고 현혹시키더니 2020년 7월경 서울숲OOO에서 땅투기 사건이 터지자 이후엔 관계사이지만 전혀 다른 회사라고 발뺌을 했다. 그런데 이번에 해제요청 시 만난 업무대행사 관계자의 명함이 서울숲OOO의 업무대행사였던 J개발이었다. 그들 말대로라면 다른 회사 사람이 조합원 미팅을 하고 법적 효력이 없는 해약요청서를 작성해 또 한번 기망하려고 했다는 것이 참을 수가 없다”고 억울함을 토로했다.

결국 A씨는 업무대행사가 제시한 조건대로 투자금의 일부를 손해보고 그마저도 6개월 뒤에나 환불해주겠다는 내용에 합의할 수밖에 없었다고 한다.

서울시 ‘깜깜이 지주택 사업’ 실태조사 나서…’정보몽땅’에 위반 공개

오인철 변호사는 “지주택 아파트를 일반 아파트 분양과 혼동하는 경우가 많습니다. 모델하우스처럼 꾸며진 홍보관에서 동/호수를 지정해 아파트 분양하듯이 지주택 조합원 모집을 하기 때문입니다. 지주택 아파트는 조합원들이 돈을 내서 아파트를 직접 짓는 개념이라서 동업, 파트너 개념이라고 할 수 있습니다. 지주택 사업의 성공을 좌우하는 핵심은 토지확보입니다. 토지확보 여부를 꼭 확인해야 하는데 일반적으로 조합에서 말하는 ‘토지확보’라는 말은 ‘토지사용승낙서’만 받아둔 경우가 많으며, 이마저도 설명한 비율에 못 미치는 경우가 대다수입니다. 따라서 조합가입 단계에서 각별한 주의가 필요합니다. 즉, 현재까지의 조합원 모집률, 확보한 토지의 확보 형태가 소유권을 취득한 것인지 아니면 매매계약만 체결해 두었거나 사용동의서만 받은 것인지, 사업 진행이 얼마나 된 조합인지(상대적으로 긴 기간 동안 사업이 진행 안되고 있다면 그 조합의 사업 성공 가능성은 낮다고 봐야 하므로 중요하게 확인해봐야 합니다.

이어 오 변호사는 “만약, 가입 당시 상담사가 설명하여 주는 내용 중 허위가 존재하는지 확인이 어렵다면, 상담사의 설명을 그대로 녹음하거나 계약서에 기재하도록 하는 등의 조치를 취할 필요가 있습니다. 그러한 녹음과 계약서의 기재는 추후 조합측으로부터 기망하였음을 이유로 분담금 반환 청구 소송을 제기하고자 하는 경우 중요한 증거로 사용될 수 있기 때문입니다.”

최근 주택법 개정으로 조합가입 한달 내로 탈퇴가 자유롭도록 투자자 보호제도가 마련됐다. 하지만 여전히 곳곳에 허위· 과장 광고가 판을 치고 있어 지주택 피해사례가 급증하자 일각에서는 지주택 사업을 아예 폐지해야 한다는 폐지론까지 나오고 있는 상황이다.

한편 서울시는 최근 지주택사업 피해자가 속출하자 합동점검반을 꾸려 4월 11일부터 5월 13일까지 시내 지주택조합110곳의 운영 실태를 전수조사에 착수했다. 그중 착공까지 진행된 조합은 단 3곳뿐이다. 조사 결과 법을 위반한 사례에 대해 시정명령과 고발 등 행정 조치한다. 관련 내용은 정비사업 종합포털 ‘정비사업 정보몽땅’에 공개하고 앞으로도 실태조사를 정기적으로 실시해 지역주택조합 관리를 강화한다는 방침이다.

민선화 기자