서울시 용적률 인센티브 - seoulsi yongjeoglyul insentibeu

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공공시설등 기부채납 용적률 인센티브 운영기준 개정

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• 붙임1_공공시설 등 기부채납 용적률 인센티브 운영기준 개정 방침_개정기준 전후 대비표.hwp (17 KB)

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• 붙임2_공공시설 등 기부채납 용적률 인센티브 운영기준 개정 방침_개정전문.hwp (486.5 KB)

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문서 정보

공공시설등 기부채납 용적률 인센티브 운영기준 개정 - 문서정보 : 기관명, 부서명, 문서번호, 생산일자, 공개구분, 보존기간, 작성자(전화번호), 관리번호, 분류정보

기관명	서울시	부서명	도시계획국 도시관리과
문서번호	도시관리과-10946	생산일자	2020-10-11
공개구분	공개 (정보공개법 제9조 1항 )	보존기간	영구
작성자(전화번호)	정제국	관리번호	D0000040976807
분류정보	주택도시계획 > 지역및도시계획 > 도시계획관리 > 지구단위계획 > 지구단위계획제도및정책수립같은 분류 문서보기
이용조건

관련문서

• 등록일 : 2020-08-26 부서 : 도시관리과

• 등록일 : 2020-05-26 부서 : 도시관리과

• 등록일 : 2020-02-06 부서 : 도시관리과

• 등록일 : 2017-07-13 부서 : 도시관리과

서울시 지구단위계획 용적률 및 인센티브계획①

용적률기준 적용대상

(1) 적용대상 : 재정비 및 신규수립 되는 지구단위계획

(2) 용도지역 변경 시기 : 1991.5.11. 이후

용적률의 산정기준 및 용어의 정의

(1) 기준용적률

1) "기준용적률"이란 지구단위계획구역에서 전면도로의 폭, 경관, 그 밖의 기반시설 등 입지적 여건을 고려하여 「도시계획 조례」 제55조 제1항부터 제4항까지와 제16항의 용적률의 범위 안에서 블록별, 필지별로 별도로 정한 용적률

2) 조례에서 정한 용적률 이하에서 정하되, 용도지역변경이 없는 경우 또는 접도폭이 6m 미만인 지역에서는 현황 접도폭원에 따른 높이여건을 고려하여 기준용적률을 산정함

3) 간선도로변(폭 20m 이상)에 접하거나, 대지규모가 블록내 평균대지면적 이상인 경우에는 별도의 달성가능한 용적률을 시뮬레이션 후 정하도록 함

(2) 허용용적률

1) "허용용적률"이란 지구단위계획을 통하여 정해지는 용적률로서 인센티브로 제공되는 용적률(획지계획, 상한용적률을 적용받지 않는 공동개발, 건축물용도, 대지 안의 공지, 친환경 계획요소, 주차 및 차량동선 등 해당 지구단위계획에서 정한 사항을 이행하는 경우 제공되는 용적률)과 기준용적률을 합산한 용적률로 당해용도지역의 용적률 범위 안에서 별도로 정한 용적률

2) 조례에서 정한 용적률 기준 이하에서 정하되, 상한용적률, 건폐율, 높이, 인센티브계획 등을 종합적으로 고려하여 실제 건축시 용적률계획의 실효성이 충분히 발휘될 수 있도록 밀도 시뮬레이션을 통해 산정토록 함

(3) 상한용적률

1) "상한용적률"이란 건축주가 토지를 공공시설 등의 부지로 제공하거나 공공시설 등을 설치하여 제공하는 경우 또는 공공시설 확보를 위하여 공동개발을 지정하는 경우 추가로 부여되는 용적률을 기준용적률 또는 허용용적률과 합산한 용적률의 범위 안에서 별도로 정한 용적률

2) 조례에서 정한 기준 이하에서 정하되, 세부기준은 별도의 상한용적률 인센티브 운영 기준을 따름

기본원칙

1) 서울시 조례상의 기준/허용/상한용적률의 체계를 근간으로 수립기준을 보다 구체적으로 제시토록 함

2) 획지별로 건축계획시 달성가능한 용적률을 반드시 고려하여 밀도계획의 실효성을 확보하도록 함

3) 건폐율, 높이 등 용적률 결정요인과의 연관관계를 고려하여 계획하도록 함

4) 계획의 목표달성을 위해 지침준수에 따른 인센티브 등이 분명하고, 차별화될 수 있도록 함

5) 공동주택 건립시 용적률 적용기준은 유형별 지구단위계획 수립기준을 참조

용적률 적용기준

(2) 용도지역 상향된 경우의 건축물 용도에 따른 용적률 및 용도제한 적용기준

1) 준주거지역으로 상향된 경우

◦ 주거부분의 용적률은 종전 용도지역 용적률만큼 허용 

- 주거부분이라 함은 공동주택(아파트), 노인복지주택 중 주택법상 사업계획 승인

대상을 말함2) 상업지역으로 상향된 경우

◦ 주거복합건축물의 용도제한 기준은 다음과 같이 적용
3) 주거복합 건축물 건립시 주거 대 비주거 용적률 배분방법​

※ 적용예시

일반주거지역에서 준주거지역으로 용도지역 상향시

∙ 기준용적률 300%, 허용용적률 360%, 기부채납 비율 15%일 경우

상한용적률 = 허용용적률 + 허용용적률1.3a

= 360% + 360 × 1.3 x 15/85 = 442% (400% 적용)

∙ 기부채납으로 추가되는 용적률 중 주거용도 건립 용적률= 40% x 250/400 = 25%

∴ 상한용적률 400%중 주거용도 건립 용적률 275%, 비주거 용도 125%임.

일반상업지역에서 기부채납에 의해 증가되는 용적률 배분

∙ 상업지역으로 변경된 경우로서 주택연면적비율 56%인 경우

⇒ 주거 : 비주거 = (증가되는 용적률x56/100):(증가되는 용적률x44/100) 

(3) 상업지역내에서 주거복합건축물의 용적률 적용기준

1) 용도지역이 상향된 경우('91.5.11이후 변경)

허용용적률은 「도시계획조례 별표 3」의 기준과 Ⅱ-1-4-4-(1) 에서 용적률 적용기준의 범위 내에서 별도로 정하며, 기준용적률은 (Ⅱ-1-4-4-(1) 용도지역별 기준/허용용적률)

× 「도시계획조례 별표 3」에 따른 용적률로 정함 

2) 용도지역 변경이 없는 경우('91.5.11이전 변경)

허용용적률은 「도시계획조례 별표 3」을 따르며, 기준용적률은 (Ⅱ-1-4-4-(1) 용도지역별기준/허용용적률) × 「도시계획조례 별표 3」에 따른 용적률로 정할 수 있음

​

3) 상기 용적률 체계는 「도시계획조례」 제55조 제3항(상업지역내 주거복합건축물의 용적률)과 동조례 시행규칙 제7조제1항을 동시에 충족하여야 함

(4) 상업지역 및 준주거지역 내 건축물의 비주거 용도(오피스텔 등 준주택 제외) 비율 적용기준

○ 상업지역 및 준주거지역 내 건축물의 비주거용도(오피스텔 등 준주택 제외) 비율은 용적률의 10% 이상 계획

- 다만, 입지특성과 공공기여(기부채납 10%이상 등)를 감안 도시계획위원회(자치구 포함)를 통해 허용용적률의 10%이상 계획 가능

※ 기존 용도지역 및 용도지역이 상향된 지역 모두 적용. 단, 준주거지역내 단독주택, 다세대, 연립주택, 기숙사 등 도시계획위원회(자치구포함)에서 인정한 경우 제외

※ 용적률 10%이상 설치는 지상부 설치를 의미

※ 동 수립기준(4)은 (2), (3) 기준과는 별도로 비주거 용도비율을 만족하여야 함