장기보유특별공제란 - jang-giboyuteugbyeolgongjelan

집을 오래가지고 있다가 팔면 세금을 깎아주는 제도가 있다. 양도차익에서 일정 금액을 공제해 주는 '장기보유특별공제'가 그것이다.  

부동산의 특성상 오랜 기간 보유하는 동안 시세가 올라 차익이 누적되는데, 이를 양도할 때 누진세율로 한꺼번에 과세하면 자칫 세 부담이 급증할 수 있기 때문에 이를 방지하기 위해서 해당 제도를 적용한다. 

또한 장기간 보유할수록 주택 보유자의 세 부담을 덜어주면서 단기간의 투기를 억제하고, 부동산 시장을 안정화하려는 의미도 있다. 

세법이 개정되면서, 장기보유특별공제와 관련해 내년부터 어떤 변화가 있는지 짚어봤다. 

먼저, 기존에 있던 장기보유특별공제에 '거주기간 요건'이 추가됐다는 점에 주목해야 한다. 

1세대 1주택 고가주택(양도가액 9억원 초과 주택) 장기보유특별공제에 거주기간 요건이 추가되면서 양도소득세 부담이 달라지게 된다. 이에 따라 내년부터는 1세대 1주택자라고 할지라도 보유기간과 거주기간에 따라 양도세 공제율이 달라진다. 

2020년 1월 1일을 기점으로 이후 양도분은 2년 이상 거주한 경우 최대 80%의 공제율을 적용하나, 2021년 1월 1일 이후 양도분은 연 8% 공제율(보유기간 연 4%에 거주기간 연 4%)로 구분하여 계산한다. 

현행 법으로는 거주 여부와는 상관없이 보유기간만 10년 이상이라면 양도소득세를 80%(1년당 8%) 공제받을 수 있지만, 내년부턴 거주요건이 추가돼 보유기간 1년당 4%와 거주기간 4%씩 공제한다. 

결론적으로 1세대 1주택자가 10년 이상 보유한 주택이라 하더라도 실제로 거주하지 않고 명의만 보유했다면 장기보유특별공제가 현재의 절반인 40%로 반 토막 나는 셈이다. 

가령 양도가액이 20억원이고 양도차익이 10억원인 주택을 10년 이상 보유한 1주택자 A씨와 B씨가 있다. A씨는 해당 주택에서 10년을 거주했고, B씨는 2년을 거주했다. 

올해까지는 A씨와 B씨 모두 2273만원으로 세금 부담에 변동이 없다. 하지만 내년부터는 달라진다. 내년부터는 거주요건이 추가되면서 공제 혜택이 줄어 B씨의 세금이 8833만원으로 올해보다 6560만원 오르게 된다. 

2주택 이상을 보유한 1세대가 1주택 외의 주택을 모두 양도하고, 남은 1주택을 2021년 1월 1일 이후 양도하는 경우 장기보유특별공제를 적용하기 위한 보유기간 및 거주기간은 어떻게 될까. 

국세청에 따르면, 장기보유특별공제를 적용하기 위한 보유기간은 처음 취득한 날부터 계산하며, 거주기간은 취득일 이후 실제 거주한 기간에 따라 계산한다.

끝없이 올라가는 부동산 가격 속 보유만 해도 받을 수 있는 세제 혜택이라는 장기보유특별공제. 정말 누구나 받을 수 있는 것일까? 
장기보유특별공제란 부동산을 장기간 보유함으로써 형성된 소득이 양도시점일시에 실현되는 점을 고려해 보유기간 중의 물가상승분을 공제해주기 위한 것으로, 보유기간에 일정한 공제율을 곱한 금액을 양도차익에서 공제해주는 것을 말한다.

*1세대 1주택으로서 표2의 공제율을 적용받기 위해선 양도일 현재 1세대 1주택이어야 하고 보유기간 중 거주기간이 2년 이상 돼야 한다.

1. 장기보유특별공제 적용 대상

장기보유특별공제란 보유기간이 3년 이상인 부동산만 적용받을 수 있으며, 이 때 보유기간이란 소득세법상 그 자산의 취득일부터 양도일까지의 기간(이월과세 및 가업상속공제 적용 시에는 별도 기간)을 말한다. 그렇다면 3년 이상 보유만 했다면 누구나 공제받을 수 있는 것일까? 이에 대해 예외적인 케이스들을 살펴보고자 한다.

(1) 조정대상지역 내 1세대 2주택 이상에 해당해 중과세 적용대상인 주택
현재 다주택자로서 중과세율이 적용되는 경우 보유기간에 관계없이 장기보유특별공제 적용 배제 대상에 해당한다. 다만, 새로운 정부에서 다주택자의 중과세율 적용을 한시적으로 배제하겠다고 하였으므로, 이와 관련해 장기보유특별공제 적용도 가능해지는 것일지는 앞으로 지켜봐야 할 것이다.

(2) 용도변경된 부동산의 장기보유특별공제 
현행 소득세법상 용도변경된 부동산의 장기보유특별공제 보유기간에 대해선 명확히 규정되어 있지 않다. 다만, 여러 케이스의 유권해석을 통해 보유기간 계산 방법이 다양하게 적용되고 있음을 확인할 수 있다. 아래에서 그 사례들을 확인해보고자 한다.

▶case1. 1세대 1주택을 보유하다 근린생활시설로 용도변경한 甲씨

 *용도변경 당시 A주택 이외 다른 보유주택 없으며 취득 이후 계속해 거주함.

甲의 경우 장기보유특별공제 공제율은 몇 프로일까? 장기보유특별공제는 양도당시를 기준으로 판단하므로 양도당시 주택에 해당하지 않는 A근린생활시설은 표1 즉, 30%(보유기간*15년)까지만 적용받을 수 있다. 주택으로 10년 이상 보유했으므로 최대 80%까지 공제받을 수 있을 것이라고 생각한 甲씨는 오히려 손해를 본 격이다.

▶case2. 1세대 2주택 이상을 보유하던 중 1주택을 근린생활시설로 용도변경한 乙씨

해당 사례의 경우 자산의 취득일부터 양도일까지의 기간에 대해 장기보유특별공제를 적용받는다면, 30%의 공제율을 적용받을 수 있을 것이다. 
정말 30%의 공제율을 적용받을 수 있을까? 
아니다. 그렇지 않다. 현재 유권해석에 따르면 양도소득세가 중과되는 1주택을 근린생활시설로 용도 변경해 양도한 경우 근린생활시설로 사용한 기간에 대해서만 공제를 해주고 있다. 따라서 해당 사례에선 근린생활시설로서의 기간이 1년 미만이므로 장기보유특별공제 적용대상에 해당하지 않는다.

2. 1세대 1주택자의 장기보유특별공제 적용
양도일 현재 1세대 1주택자로서 3년 이상 보유한 주택에 대해 연간 최대 8%의 공제율을 적용하고 있다. 다만 이를 적용받기 위해선 해당 주택에서 2년 이상 거주해야만 한다.
1세대 1주택자와 관련해 아래의 사례들을 살펴보고자 한다.

▶case1. 주택과 부수토지의 취득시기가 다른 1세대 1주택자 丙씨

*A주택 신축 이후 계속하여 거주한 것으로 가정

해당 사례의 경우, 2019.01.01. 신축한 A주택(건물)의 보유기간은 3년 에 해당한다. 그렇다면 A부수토지의 보유기간은 어떻게 계산해야 할까? 

위 사례와 같이 주택보다 보유기간이 긴 주택의 부수토지는 토지 보유기간에 대해 표1(연간2%)의 공제율과 주택부수토지로서 보유기간에 대해 표2(연간 4%+ 연간 4%)의 공제율 중 큰 공제율을 적용하도록 되어 있다. 즉, 丙은 A부수토지에 대해 30%(=15*2%)와 24%(=3*8%) 중 큰 공제율인 30%를 적용받을 수 있는 것이다.

▶case2. 양도일 현재 1세대 1주택자이나 비과세를 적용받지 못한 丁씨

*A주택 취득 이후 계속하여 거주한 것으로 가정

2021년 세법의 개정으로 인하여, 丁씨의 경우 A주택을 2년 이상 보유했음에도 불구하고, B주택을 양도한 이후 2년이 지나지 않았다는 이유로 비과세를 적용받지 못하게 됐다. 

그렇다면 장기보유특별공제 보유기간 계산방법도 동일할까? 

장기보유특별공제는 양도일을 기준으로 하여 1세대 1주택에 해당하는 경우 표2에 따른 공제율 적용대상이 되며, 비과세와는 별도로 판단한다. 즉, 丁씨는 비과세를 적용받지는 못하나 80%의 공제율을 적용받을 수 있게 된 것이다. 그로 인해 엄청난 세금폭탄을 맞을 줄 알았던 丁씨는 안도할 수 있었다. 

이처럼 장기보유특별공제의 보유기간을 판단함에 있어 사례별로 그 판단방법이 다양하게 적용되고 있기 때문에 판단에 있어 주의를 기울여야 한다. 그러므로 주택을 양도하기에 앞서 세무전문가와 충분한 상담을 통해 최적의 절세 플랜을 찾아 나가기를 바란다.